ПРОТОКОЛ № 3

Общего собрания дольщиков (собственников) здания

по ул.Молодежной, 1Б в п.Элитный НСО

Место проведения: Новосибирская область, п.Элитный, ул.Молодежная, 1Б.

Дата проведения:    07 декабря 2019 года

Время проведения: 10-00 часов.

Собрание проводится в очно-заочной форме.

            Выступил Полетаев М.В., сообщил, что собрание проводится в очно-заочной форме, в связи с чем бюллетени для голосования секретарь собрания будет принимать до 14 декабря текущего года. Предложил утвердить в роли председателя собрания – свою кандидатуру, а в роли секретаря собрания – Астафьеву О.И..

Возражений не поступило.

Далее Полетаев М.В.  предложил утвердить следующую повестку дня собрания:

            1. Разъяснение вопроса о выборе способа управления зданием.

            2. Вопросы, связанные со вступлением в потребительский кооператив ГК «Универсаль», созданный застройщиком в соответствии с договором.

            3. Рассмотрение Устава кооператива

4. Рассмотрение состава Правления кооператива.

            5. Рассмотрение кандидатуры председателя кооператива.

            6. Рассмотрение кандидатуры Ревизора кооператива.

            7. Рассмотрение смет и тарифов на содержание помещений.

            8. Рассмотрение порядка оплаты услуг по содержанию имущества лицами, не вступившими в кооператив.

            Возражений не поступило.

            Полетаев М.В. начал пояснения по повестке дня:

            Строительство дома застройщиком закончено, 30 октября получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию. По закону, в течении 30 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию собственники помещений дома, в котором более 30-ти квартир, обязаны выбрать один из способов управления: либо управляющая компания, либо потребительский кооператив. Вариант с управляющей компанией подходит в основном для больших многоэтажных домов, или для бизнес-центров, так управляющая компания – коммерческая организация, ставящая своей целью получение прибыли. В нашем случае оптимальным является вариант потребительского кооператива, так как по закону это есть некоммерческая организация, ставящая своей целью удовлетворение личных потребностей своих членов в организации коммунального обслуживания принадлежащего им недвижимого имущества.

            Для этих целей силами застройщика создан Гаражный кооператив «Универсаль». Форма гаражного кооператива выбрана из соображений организационного характера: для того, чтобы, например, зарегистрировать Товарищество собственников недвижимости (ТСН) необходимо согласие всех будущих членов с приложением документов, подтверждающих право собственности на соответствующие помещения. Так как в нашем случае в данный момент это невозможно, а хозяйством управлять нужно уже сейчас,  форма гаражного кооператива (не исключающая управление в том числе и любым другим имуществом членов кооператива) нам подошла оптимально.

            Для оптимизации расходов на административно-управленческий аппарат кооператива, под управление кооперативом предложено включить два объекта, построенные застройщиком: дом на Элитном и многофункциональный комплекс в Краснообске. Сегодня фактически эти объекты управляются одним лицом, в одних руках вся строительная и инженерная документация по объектам, персонал владеет информацией о всех технических особенностях этих двух зданий. По сути дела, кооператив только оформляет в правовое русло фактическое положение вещей.

            В Уставе кооператива прописаны основные принципы работы кооператива, и главное – его потребительский характер. То есть, кооператив ни в коем случае не ставит своей целью получение прибыли. Его задача – стабильное функционирование объектов, находящихся под управлением кооператива. Расписан порядок формирования и функционирования органов управления кооператива, права и обязанности членов кооператива, порядок вступления в кооператив и порядок внесения взносов. Особо прописан порядок взаимодействия с собственниками помещений, не пожелавших вступить в кооператив. В связи с тем, что ГК «Универсаль» находится на упрощенной системе налогообложения (6% со всех доходов), услуги, оказанные кооперативом посторонним лицам подлежат налогообложению, плюс возникают дополнительные расходы на ведение бухгалтерской отчетности. По этой причине лица, не вступившие в кооператив будут оплачивать содержание имущества по отдельным договорам и с повышающим коэффициентом 1,1. Ознакомиться с текстом Уста у всех была и есть возможность на сайте ГК «Универсаль» — 248-44-01.ru.

            Учредители кооператива, они же и члены правления кооператива, ревизор — наши дольщики, владеющие помещениями как в комплексе в Краснообске, так и в этом доме. Это Чупилко Андрей Николаевич, Кайгородова Ольга Юрьевна, Курасов Виктор Леонидович, Волкова Татьяна Валерьевна, и в должности председателя кооператива – Полетаев Максим Валерьевич. Если в числе присутствующих есть желающие поучаствовать в работе кооператива как в составе Правления, так и в Ревизионной комиссии, можно выразить это желание в письменном виде и подать заявление секретарю собрания.

            Для организации коммунального обслуживания дома, разработана и предлагается к обсуждению смета расходов на содержание, из которой рассчитан соответствующий тариф  на 1 квадратный метр помещений в месяц. После продолжительного и разностороннего изучения вопроса, мы предлагаем к утверждению сумму в размере 52,0 рубля с одного квадратного метра в месяц с учетом платежей на отопление. Такие ресурсы, как вода холодная, горячая и электроэнергия — оплачиваются отдельно по показаниям приборов учета. При этом хотел бы особо отметить, что стоимость электрической энергии при утверждении тарифа будет рассчитываться исходя из 2,62 рубля за 1 кВт/час, несмотря на то, что застройщику это будет по-прежнему стоить 4,34 рубля за кВт/час. Разницу застройщик будет доплачивать из своих средств до момента подключения дома по системе двухтарифного учета.

            Вопрос из зала: когда можно будет получить документы о собственности?

            Полетаев М.В.: В настоящее время ведется работа по постановке дома на кадастровый учет. Ожидаем, что это процесс закончится примерно к 20-му декабря. Об этом известим отдельно. Далее можно будет идти подавать документы на регистрацию права собственности. Но еще нужно будет составить с застройщиком акт приемки-передачи помещения. С этим актом, с квитанцией об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (2000,0 рублей) и паспортом можно будет обратиться в МФЦ, расположенный в Торговом центре в Краснообске.

            По вопросу о регистрации. До изменения статуса помещений на жилые, будет возможна только временная регистрация. Так как дом в эксплуатацию введен, нужно попробовать обратиться в отдел Миграционной службы в Краснообске, возможно они уже зарегистрируют желающих. Временная регистрация возможна на срок до 5 лет.

            По переводу в жилье. Как я и обещал, буду этим вопросом в ближайшее время плотно заниматься. Требованиям, предъявляемым к жилым помещениям Жилищным кодексом РФ, наши квартиры и дом соответствуют на 90%. Для того, чтобы просить местную администрацию об изменении категории помещений, сегодня необходимо положительное заключение Роспотребнадзора. Далее – будем обращаться в администрацию, и по прогнозируемым результатам – в суд. Это процесс по времени длиной до года. Здесь придется набраться терпения.

            Вопрос из зала: как будет оформляться земельный участок под зданием?

            Полетаев М.В.: После ввода здания в эксплуатацию, участок передается в общую совместную собственность безвозмездно. Движение по этому пункту так же начнется после кадастрового учета здания.

            Вопрос из зала:  В смете завышены суммы затрат на уборку снега, на канцелярию и отопление. Откуда эти цифры?

            Полетаев М.В.: Смета составлена условно. Все затраты, которые возникают при функционировании дома сейчас вспомнить или предугадать почти невозможно. В данном случае смета – это как прогноз погоды на год. Думаю, что в течении года мы увидим, какие статьи расходов и во что у нас выльются. Чего-то будет больше, чего-то меньше. В целом, тариф состоит из двух частей, и эти величины везде в округе примерно одинаковые: 20,0 рублей – расходы на отопление (по схеме 1/12 от годовой величины в месяц) плюс 30,0 рублей – расходы на содержание жилья: дома в целом, а также мест общего пользования и прилегающей территории. 2,0 рубля – резервный фонд, на случай неплатежей кого-то из собственников, так как с энергетиками нужно рассчитываться здесь и сейчас.

            Если у нас по результатам работы образуется «сухой» остаток, то эти средства мы коллективным решением можем направить, например, на благоустройство: установить ограждение, посадить цветы, оборудовать детскую площадку, может быть – установить шлагбаумы и т.п.

             В процессе подготовки к собранию мы внимательно изучили тарифы на коммунальные услуги по городу Новосибирску и в соседнем Краснообске. Предложенная величина – 52,0 рубля с одного квадратного метра помещений в месяц – зачастую значительно ниже того, что платят наши соседи. Исключение составляют лишь те, кто отапливается газом.  

            Предложение из зала: Давайте с коммерческих площадей брать больше, они же будут использоваться для бизнеса! А для квартир сделаем тариф ниже.

            Полетаев М.В.: Практика по этому случаю такова: владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах участвуют в расходах на содержание помещений на тех же условиях, что и владельцы квартир. Поэтому и в нашем случае тариф на содержание помещений будет одинаковым во всем доме.

            Вопрос из зала: Как у нас будет оформляться договор на вывоз мусора?

            Полетаев М.В.: Расчет тарифа на вывоз мусора производится на основании документов о собственности. У нас пока таких документов нет. Сейчас мусор вывозится по моей личной устной договоренности. На этом пока мы имеем возможность значительно экономить. Кстати, расходы на вывоз мусора так же включены в тариф 52,0 рубля/кв.м/мес.

            Собрание закрыто в 12-40.

Председатель собрания                                         Полетаев М.В     

Секретарь собрания                                                   Астафьева О.И.

*

*

Уважаемые дольщики!

07 декабря 2019 года в 10-00 состоится Общее собрание дольщиков и собственников помещений в доме по ул.Молодежной, 1б в п.Элитный. Собрание, по-сути, должно решить два главных вопроса: определиться со способом управления зданием, обсудить и утвердить тарифы на содержание дома.

Выбрать способ управления нас обязывает ст.161 ЖК РФ, которая предлагает по этому случаю два варианта: заключение договора с лицензированной управляющей компанией, либо создание собственниками помещений потребительского кооператива. Если говорить про первый способ, то очевидно, что управляющая компания ставит своей целью в первую очередь получение прибыли, как и любая коммерческая организация. Такой способ подходит больше для городских бизнес-центров. На практике же, и это кстати предусмотрено в одном из пунктов договора долевого участия, наиболее подходящий вариант для нашего случая именно потребительский кооператив с возможностью непосредственного участия каждого собственника в управлении общим хозяйством.

Но формально выбрать способ управления мы все же должны, поэтому в бюллетене для голосования нужно будет поставить подпись в соответствующей графе. Если кто-то считает, что нам больше подходят услуги управляющей компании, то в дальнейшем голосовании можно не участвовать, так как все дальнейшие вопросы связаны именно с утверждением параметров работы в форме потребительского кооператива.

Как я упомянул выше, обязательство застройщика по созданию товарищества собственников в форме потребительского кооператива записаны в п.3.3.6. каждого договора долевого участия в строительстве. Кооператив на сегодняшний день уже зарегистрирован, имеет название Гаражный кооператив «Универсаль» (ГК «Универсаль»). «Универсаль» — в первую очередь потому, что имущественный комплекс (а это будут два здания, построенные ООО «Юнистрой-2») состоит из помещений различного назначения: гаражные боксы, парковочные места, административные, технические, служебные помещения и номера квартирного типа. Объединяя управление двумя зданиями под крыло одного кооператива, мы существенно сокращаем величину затрат на содержание этого немаленького хозяйства.

Несмотря на то, что в названии кооператива присутствует слово «Гаражный», законодательных ограничений по кругу помещений, которые могут находиться в управлении гаражным кооперативом, нет. Ограничения есть только для жилых домов, к которым мы пока формально не относимся. Конечно, в ближайшем будущем мы будем активно заниматься вопросами признания номеров квартирного типа жилыми помещениями, и подготовка к этому процессу уже идет, но на работу кооператива в будущем такое изменение статуса номеров вряд ли повлияет.

Далее для справки, хочу привести цифры, которые будут интересны всем для ориентации в технико-экономических показателях сметных расчетов.

Для расчета затрат по каждому зданию, мы исходили из площади помещений, на которые у наших дольщиков зарегистрированы договоры. Это, так называемая, проектная площадь помещений. Площадь по замерам БТИ может немного отличатся как в одну, так и в другую сторону, но, учитывая, что еще далеко не все «отъюстировали» свои права, удобнее в данной ситуации считать именно по договорным площадям.

В Краснообске по ул.Центральная, 3а:

— административный блок – 1 673 кв.метров;

— гаражный блок – 4 622 кв.метров (217 машино-мест);

В п.Элитный по ул.Молодежная, 1б:

— общая площадь по зданию – 4005 кв.метров.

Дальше несложная математика: 1 637 + 4 622 + 4005 = 10 264 кв.метра – общая площадь всех помещений дольщиков. Дальше определили в процентном соотношении в общих расходах кооператива долю средств на содержание административного блока в Краснообске (1637 : 10264 х 100) — 15,9%, гаражного блока в Краснообске (4622 : 10264 х 100) — 45,1%, дома в п.Элитный (4005 : 10 264 х 100) — 39,0%.

Именно по этому принципу для изучения участникам Общего собрания предложены три сметы расчета затрат на содержание зданий. Расходы на работу административного аппарата кооператива, на сантехника, электрика, дворника, на содержание офиса, канцелярию, оплату услуг банка, связи и т.п. — распределены между объектами в долях, которые указаны выше.

Те расходы, которые относятся только к конкретному зданию, указываются в сметах в полном объеме.

Исходя из сметных расчетов, которые нам с вами предстоит утвердить, рассчитываются тарифы на коммунальное обслуживание принадлежащих дольщикам различных типов помещений. Этот расчет имеется в конце каждой сметы.

Обращаю внимание, что расходы на коммунальные ресурсы, такие как электроэнергия и вода (с канализованием стоков) в сметы не включаются и оплачиваются собственниками отдельно в соответствии с показаниями приборов учета.

Особенно хочу остановиться на таком моменте: в случае утверждения тарифов по дому на ул.Молодежной, кооператив возьмет на себя обязательство доплачивать поставщику электроэнергии за счет средств застройщика сумму, превышающую тариф для населения,  до момента решения вопроса с АО «Новосибирскэнергосбыт» по двухтарифной системе учета электроэнергии на нашем доме. То есть, если коммерческий тариф, по которому мы платим сегодня, составляет 4,34 руб./кВт/час, то с 01 декабря 2019 года эта величина для жителей дома составит 2,62 руб./кВт/час.

Возможно, у кого-то из наших дольщиков возникнет вопрос: а зачем нам все это нужно: кооператив, голосование, увеличение платежей. Пусть все будет как было раньше! Сразу хочу ответить, что как было раньше продолжаться бесконечно не может. Во-первых, вся система коммунального обслуживания держалась на честном слове одного человека – Полетаева М.В. Думаю, всем понятно, что такая практика собирания платежей, мягко говоря, не соответствует требованиям закона. Ведь ООО «Юнистрой-2» не является управляющей компанией, не имеет кассового аппарата и, плюс ко всему, у ООО «Юнистрой-2» расчетный счет заблокирован (не работает) уже 2,5 года!

Конечно, оба объекта сложно строились, и, пока этот процесс шел, нам на многое делали скидки. Сегодня, когда большая часть площадей введена в эксплуатацию, «игры» с коммуналкой должны закончиться. В связи с этим, прошу всех подойти к участию в предстоящем собрании с полной мерой ответственности. Ведь на этих собраниях (30.11.2019г. – в Краснообске, 07.12.2019г. – в Элитном) будет закладываться фундамент благополучного и эффективного управления принадлежащими Вам квадратными метрами.

Если у Вас имеются вопросы, звоните мне по тел. 8-953-782-93-01.

С уважением,

                                   М.Полетаев